🤯 전월세 전환율 계산, 이제 5분 만에 끝내는 초간단 방법!

🤯 전월세 전환율 계산, 이제 5분 만에 끝내는 초간단 방법!

목차

1. 전월세 전환율, 왜 중요할까요?
2. 전월세 전환율 계산, 어려운 공식은 이제 그만!
3. 정부 고시 전월세 전환율과 계산법
4. 임대차 3법 적용 시 계산 예시
5. 보증금 증액 시 전월세 전환 계산
6. 계약 갱신 청구권 사용 시 전월세 전환 계산
7. 전세 보증금의 일부를 월세로 전환할 때
8. 전환율 계산 시 주의해야 할 점

전월세 전환율, 왜 중요할까요?

집을 구할 때, 전세와 월세 중 어떤 것을 선택해야 할지 고민하는 분들이 많습니다. 이때 ‘전월세 전환율’을 알면 합리적인 결정을 내리는 데 큰 도움이 됩니다. 전월세 전환율은 전세 보증금의 일부 또는 전부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말하는데요. 이 비율을 통해 전세 보증금과 월세 간의 가치를 비교할 수 있습니다. 예를 들어, 전세 2억 원짜리 집을 월세로 전환할 때 적정한 월세가 얼마인지, 또는 현재 내고 있는 월세가 합리적인 수준인지 파악하는 데 유용합니다.

최근 전세 사기 위험이 커지면서 월세 선호 현상이 뚜렷해졌고, 이로 인해 전월세 전환율에 대한 관심도 더욱 높아졌습니다. 임대인 입장에서는 보증금을 월세로 전환해 더 높은 수익을 올리고 싶을 때, 임차인 입장에서는 월세가 과도하게 책정되지는 않았는지 확인하고 싶을 때 이 계산법이 필수적입니다. 단순히 집주인이 제시하는 월세 금액을 그대로 받아들이기보다는 직접 계산해보고 협상에 활용하면 훨씬 유리한 조건으로 계약할 수 있습니다.

전월세 전환율 계산, 어려운 공식은 이제 그만!

전월세 전환율 계산하면 복잡한 공식부터 떠올리는 분들이 많습니다. 하지만 몇 가지 핵심 숫자만 알면 아주 간단하게 계산할 수 있습니다. 가장 기본이 되는 공식은 다음과 같습니다.

(월세 × 12개월) / (전세 보증금 – 월세 보증금)

이 공식은 전세 보증금 전액을 월세로 전환할 때뿐만 아니라, 보증금 일부를 월세로 돌릴 때도 적용됩니다. 예를 들어, 전세 보증금 2억 원을 월세 50만 원에 보증금 1억 원으로 전환한다고 가정해볼까요?

(50만 원 × 12개월) / (2억 원 – 1억 원) = 600만 원 / 1억 원 = 0.06 = 6%

즉, 이 경우 전월세 전환율은 6%가 됩니다. 하지만 이 공식만으로는 모든 상황에 적용하기 어렵습니다. 특히 임대차 3법의 영향을 받는 경우, 정부가 정한 법정 전환율을 함께 고려해야 합니다.

정부 고시 전월세 전환율과 계산법

2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법에 따라 전월세 전환율은 두 가지 기준 중 낮은 비율을 적용하도록 하고 있습니다. 임차인에게 불리한 계약을 막기 위한 조치인데요.

• 한국은행 기준금리 + 2%
• 10%

현재 한국은행 기준금리가 3.5%라고 가정하면, 3.5% + 2% = 5.5%가 법정 전월세 전환율이 됩니다. 10%와 5.5% 중 더 낮은 5.5%를 적용해야 하는 것이죠. 이처럼 법정 전월세 전환율은 시기별로 변동되기 때문에 항상 최신 기준금리를 확인하는 것이 중요합니다. 이 법정 전환율을 적용하여 적정 월세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

월세 = (전세 보증금 – 전환 월세 보증금) × 법정 전월세 전환율 / 12개월

임대차 3법 적용 시 계산 예시

임대차 3법 시행 이후 계약 갱신 시 보증금 증액 한도가 5%로 제한되면서 전월세 전환 계산에도 영향을 미칩니다. 계약 갱신 시 전세 보증금을 증액하고, 그 증액분을 월세로 전환할 때 계산법을 알아봅시다.

예를 들어, 전세 3억 원으로 살고 있는 집에 계약 갱신 청구권을 사용해 보증금을 증액하려고 합니다. 집주인은 보증금 증액 대신 월세로 일부 전환을 원한다고 가정해볼까요?

1. 최대 증액 가능 금액 계산: 3억 원의 5%는 1,500만 원입니다.
2. 증액분을 월세로 전환: 이 1,500만 원을 월세로 전환할 때 법정 전월세 전환율을 적용해야 합니다. 현재 법정 전환율이 5.5%라고 가정하면,

(1,500만 원 × 5.5%) / 12개월 = 82만 5천 원 / 12개월 = 약 6만 8,750원

즉, 임대인은 기존 전세 3억 원에 월 6만 8,750원을 추가로 요구할 수 있습니다.

보증금 증액 시 전월세 전환 계산

임대차 계약을 갱신할 때 임대인이 보증금 증액을 요구하는 경우가 많습니다. 이때 증액분을 월세로 전환하여 내고 싶을 수도 있는데요. 이 경우에도 법정 전환율을 적용하는 것이 원칙입니다.

예를 들어, 전세 3억 원 계약 만료 후 집주인이 3,000만 원 증액을 요구했다고 가정해봅시다. 그런데 임차인이 당장 3,000만 원을 마련하기 어려워 증액분 중 2,000만 원을 월세로 전환하고 싶을 때 계산법은 이렇습니다.

1. 증액된 보증금: 3억 원 + 3,000만 원 = 3억 3,000만 원
2. 월세로 전환할 금액: 2,000만 원
3. 전환할 월세 계산: (2,000만 원 × 5.5%) / 12개월 = 110만 원 / 12개월 = 약 9만 1,666원

따라서 임차인은 3억 1,000만 원의 보증금에 월 약 9만 1,666원을 월세로 내는 방식으로 계약을 갱신할 수 있습니다.

계약 갱신 청구권 사용 시 전월세 전환 계산

앞서 예시에서 살펴본 것처럼, 계약 갱신 청구권을 사용하면 보증금 증액 한도가 5%로 제한됩니다. 집주인이 보증금 증액이 아닌 월세로 전환을 요구하는 경우, 다음의 계산법을 따르면 됩니다.

예를 들어 전세 보증금 5억 원을 내고 있는 임차인이 계약 갱신을 원하는데, 집주인이 보증금 2억 원을 월세로 전환하여 보증금 3억 원에 월세를 내는 방식으로 변경하자고 제안했다고 가정해볼까요?

1. 증액 상한선 계산: 5억 원의 5%는 2,500만 원입니다.
2. 월세로 전환할 금액 계산: 집주인이 2억 원을 전환하자고 제안했지만, 법적으로 증액 상한선인 2,500만 원까지만 월세 전환이 가능합니다. 따라서 2,500만 원을 초과하는 1억 7,500만 원은 월세로 전환할 수 없습니다.
3. 적정 월세 계산: (2,500만 원 × 5.5%) / 12개월 = 137만 5천 원 / 12개월 = 약 11만 4,583원

이처럼 계약 갱신 시에는 증액 한도를 넘어서는 전월세 전환은 불가능합니다. 임차인은 이 점을 명확히 인지하고 협상에 임해야 합니다.

전세 보증금의 일부를 월세로 전환할 때

전세 계약 중간에 임차인의 요청으로 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우도 있습니다. 이 경우에도 법정 전환율을 적용하는 것이 일반적입니다.

예를 들어 전세 4억 원짜리 집에 살고 있는데, 급전이 필요해 보증금 1억 원을 빼고 월세로 전환하기로 집주인과 합의했다고 가정해봅시다.

1. 월세로 전환할 금액: 1억 원
2. 전환할 월세 계산: (1억 원 × 5.5%) / 12개월 = 550만 원 / 12개월 = 약 45만 8,333원

이 경우 임차인은 보증금 3억 원에 월 약 45만 8,333원을 내는 방식으로 계약을 변경할 수 있습니다.

전환율 계산 시 주의해야 할 점

전월세 전환율을 계산할 때 단순히 공식만 적용하는 것이 아니라 몇 가지 중요한 포인트를 고려해야 합니다.

• 시세 변동: 법정 전환율은 시장 상황을 100% 반영하지는 못합니다. 따라서 주변 주택의 전월세 시세를 함께 확인하여 현재 내가 내는 월세가 적정한 수준인지 비교해 보는 것이 좋습니다. 주변 시세가 전월세 전환율로 계산한 금액보다 훨씬 높다면, 집주인과 협상할 여지가 줄어들 수 있습니다.
• 임대인의 제안: 임대인이 법정 전환율보다 낮은 이율로 전월세를 전환하자고 제안하는 경우도 있습니다. 이는 임대인에게는 월세 수익을 확보하는 이점이, 임차인에게는 시세보다 저렴하게 월세를 살 수 있는 이점이 있어 서로에게 긍정적일 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 주변 시세 대비 과도하게 높은 금액인지 확인해야 합니다.
• 계약 시기: 주택임대차보호법은 수시로 개정될 수 있으므로, 계약을 체결하는 시점의 최신 법규를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 한국은행 기준금리가 변동될 경우 법정 전월세 전환율도 함께 변하기 때문에 이 점을 반드시 고려해야 합니다.
• 묵시적 갱신: 임대차 계약이 만료되었는데도 별다른 의사 표시 없이 계약이 이어지는 묵시적 갱신의 경우, 전월세 전환은 불가능합니다. 이 경우 임대인과 임차인은 기존 계약 조건과 동일하게 계약을 연장한 것으로 간주합니다.

전월세 전환율 계산은 더 이상 전문가의 영역이 아닙니다. 위에 제시된 간단한 방법들을 활용하여 스스로 계산해보고, 이를 바탕으로 집주인과 현명하게 협상한다면 훨씬 더 유리한 조건으로 주택 계약을 마무리할 수 있을 것입니다. 복잡하게 생각하지 말고, 이제 직접 계산해보세요!