📢월세 계약갱신청구권, 이렇게 쉬웠어? 집주인 눈치 보지 않고 2년 더 사는 비법 대공

Table of Contents

📢월세 계약갱신청구권, 이렇게 쉬웠어? 집주인 눈치 보지 않고 2년 더 사는 비법 대공개!

1. 계약갱신청구권, 왜 꼭 알아야 할까?
2. 월세 계약갱신청구권, 사용 방법은? (매우 쉬운 방법)
3. 계약갱신청구권 사용 시, 헷갈리기 쉬운 질문들
4. 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 예외 사유 9가지
5. 계약갱신청구권, 묵시적 갱신과 어떻게 다를까?

1. 계약갱신청구권, 왜 꼭 알아야 할까?

전월세 계약을 앞둔 세입자라면 누구나 한 번쯤 고민하는 문제가 있습니다. 바로 ‘계약 만기 후 재계약을 할 수 있을까?’ 하는 불안감인데요. 집주인이 갑자기 보증금이나 월세를 크게 올려달라고 하거나, 심지어는 집을 비워달라고 요구할까 봐 걱정하는 분들이 많습니다. 이런 상황에서 우리를 든든하게 지켜주는 법적 권리가 바로 계약갱신청구권입니다.

주택임대차보호법에 따라 세입자는 집주인에게 “계약 기간을 2년 더 연장해달라”고 정당하게 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리를 사용하면 집주인이 마음대로 임대료를 올리거나 집을 비워달라고 요구할 수 없습니다. 또한, 계약갱신청구권을 사용하더라도 임대료 인상 폭은 기존 임대료의 5% 이내로 제한되므로, 급격한 주거비 상승에 대한 부담도 줄일 수 있습니다. 이처럼 계약갱신청구권은 세입자의 안정적인 주거 생활을 보장하는 매우 중요한 권리이므로, 그 사용법을 정확히 아는 것이 매우 중요합니다.

2. 월세 계약갱신청구권, 사용 방법은? (매우 쉬운 방법)

계약갱신청구권은 생각보다 훨씬 간단하게 사용할 수 있습니다. 복잡한 서류나 절차가 필요 없어 누구나 쉽게 따라 할 수 있습니다. 핵심은 정해진 기간 안에 집주인에게 정확한 의사 표시를 하는 것입니다.

가장 중요한 기간은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간 안에 집주인에게 계약갱신을 요구하면 됩니다. 2020년 12월 10일 이후에 최초로 체결되거나 갱신된 계약이라면, 이 기간이 적용됩니다. 그 이전 계약이라면 ‘계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지’가 적용되는데, 현재 대부분의 계약은 2개월 전까지로 바뀌었으니 이 기간을 기억하는 것이 좋습니다. 만약 이 기간을 놓치게 되면 계약갱신청구권을 사용할 수 없게 되니, 달력에 미리 표시해두는 것이 좋습니다.

그렇다면 어떻게 의사를 표시해야 할까요? 법적으로는 명확한 의사 전달이면 충분합니다. 가장 쉬운 방법은 문자 메시지나 카카오톡을 활용하는 것입니다. ‘사장님(집주인분), 안녕하세요. 다름이 아니라 계약 만료일이 다가와서 연락드립니다. 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 연장하고자 합니다. 재계약 의사가 있으니 확인 부탁드립니다.’와 같이 간결하고 명확하게 내용을 작성하면 됩니다. 이처럼 문자나 카카오톡은 메시지를 보낸 시간과 내용이 기록에 남으므로 추후 분쟁이 생겼을 때 좋은 증거 자료가 될 수 있습니다. 집주인에게 ‘확인했다’는 답장을 받는다면 더욱 확실합니다.

더욱 확실한 방법은 내용증명 우편을 보내는 것입니다. 내용증명은 우체국이 발송 내용과 날짜를 공식적으로 증명해주는 문서이므로, 법적 효력이 가장 확실합니다. 하지만 문자나 카카오톡으로도 충분히 효력을 인정받을 수 있으므로, 대부분의 경우 문자나 카카오톡으로도 충분합니다. 다만, 집주인과 연락이 잘되지 않거나, 미리 분쟁을 예방하고 싶다면 내용증명을 보내는 것도 좋은 방법입니다.

3. 계약갱신청구권 사용 시, 헷갈리기 쉬운 질문들

Q1: 계약갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있나요?
- 네, 맞습니다. 세입자는 계약 기간 중 1회에 한해 이 권리를 사용할 수 있습니다. 만약 계약갱신청구권을 사용해서 2년 더 살았다면, 다음 계약 만기 시에는 다시 사용할 수 없습니다. 이 때문에 신중하게 사용하는 것이 중요합니다.
Q2: 월세를 올려달라고 하면 어떻게 해야 하나요?
- 계약갱신청구권을 사용하면 임대료는 기존 임대료의 5% 범위 내에서만 인상할 수 있습니다. 예를 들어, 보증금 5,000만 원에 월세 100만 원이었다면, 월세는 최대 105만 원까지만 올릴 수 있습니다. 집주인이 5%를 초과해서 인상을 요구한다면, 초과분에 대해 거절할 수 있습니다.
Q3: 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환할 수 있나요?
- 계약갱신청구권은 동일한 계약 형태를 유지하는 것이 원칙입니다. 따라서 전세를 월세로, 월세를 전세로 전환할 수 없습니다.

4. 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 예외 사유 9가지

계약갱신청구권은 세입자의 강력한 권리이지만, 집주인이 정당하게 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유도 존재합니다. 이 사유들은 주택임대차보호법에 명시되어 있으며, 다음 9가지 중 하나에 해당한다면 집주인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

세입자가 2개월 이상 월세를 연체한 경우: 연속해서 연체하지 않았더라도 총 2개월분의 월세를 연체한 기록이 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다.
세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우: 예를 들어, 본인이 거주하지 않고 다른 사람에게 전대차를 주려고 계약한 경우 등이 해당됩니다.
서로 합의하여 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우: 집주인이 이사비 등을 충분히 지급하고 세입자가 이를 받아들인 경우입니다.
세입자가 임차한 주택의 일부 또는 전부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우: 일반적인 생활 흔적을 넘어선 고의적인 파손이 이에 해당합니다.
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임차 목적을 달성하지 못할 경우: 예를 들어, 태풍이나 화재 등으로 집이 거주 불가능한 상태가 된 경우입니다.
임대차 계약 체결 당시 공사 계획을 구체적으로 고지하고 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우: 계약서에 미리 재건축 계획이 명시되어 있어야 합니다.
그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우: 위의 사유들 외에 계약 관계를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있을 때입니다.
집주인 또는 직계존비속(부모, 자녀)이 실제 거주하려는 경우: 집주인이 직접 살겠다고 하는 경우입니다. 이 사유는 가장 흔하게 발생하는 거절 사유이므로 특히 주의해야 합니다. 집주인이 이 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 제3자에게 임대하면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
세입자가 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우: 집주인의 동의 없이 무단으로 다시 다른 사람에게 임대한 경우입니다.

5. 계약갱신청구권, 묵시적 갱신과 어떻게 다를까?

많은 분들이 계약갱신청구권과 묵시적 갱신을 혼동하곤 합니다. 둘 다 계약이 연장된다는 공통점이 있지만, 그 과정과 효력은 명확히 다릅니다.

묵시적 갱신은 집주인과 세입자 양쪽 모두가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 별다른 의사 표시를 하지 않았을 때 자동으로 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것을 말합니다. 즉, 계약 기간이 끝났는데도 집주인과 세입자 모두 아무 말이 없다면 계약이 자동으로 2년 연장됩니다. 묵시적 갱신은 별도의 통지가 필요 없다는 장점이 있지만, 임차인(세입자)은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 경우 임대인(집주인)은 통지 후 3개월이 지나면 보증금을 반환해야 합니다.

반면, 계약갱신청구권은 세입자가 적극적으로 “계약을 연장하겠다”고 의사를 밝히는 행위입니다. 묵시적 갱신은 자동적으로 연장되는 것이라면, 계약갱신청구권은 세입자가 자신의 권리를 명확히 행사하는 것입니다. 가장 큰 차이는, 묵시적 갱신은 갱신 횟수에 제한이 없지만, 계약갱신청구권은 1회만 사용 가능하다는 점입니다. 따라서 계약갱신청구권을 사용하면 2년의 추가 거주 기간이 보장되지만, 묵시적 갱신이 되면 다음 계약 만기 시에 집주인이 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이 점을 잘 이해하고 자신에게 더 유리한 방법을 선택하는 것이 현명합니다.